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年8月我们第一次买房，在犹他用了26万5千买了一个平米的2B2B。有兴趣的可以看看去年详细的买房过程记录了解具体情况：

生活

第一次买房记录1

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第一次买房记录2：看房

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第一次买房记录3：买房

现在距离第一次买房过去了快一年了，整理了一下当时的日记，总结了6个买房前不知道的坑。经过这次买房，我复盘出了6个买房时需要的注意点：那些年踩过的坑1：动作要快，看到喜欢的房子了尽快看房，最好当天看，觉得可以当天就下offer。那些年踩过的坑2：找到当地挂牌价和成交价之间的普遍差距，根据这个差距来下offer。那些年踩过的坑3：注意housestaging，可能有被掩盖的问题。那些年踩过的坑4：确定贷款公司对房子所在的小区有没有什么特殊的规定，这会直接决定首付额度。那些年踩过的坑5：SingleHouseFamily最好不要买二手的。那些年踩过的坑6：多下offer，不要等梦中情房，感觉差不多就可以下手了。接下来会一个个解释这6个坑，有些坑去年直接就踩进去了，有些差点踩进去。每一个坑都是从亲身经历中总结出来的，值得注意。这6个坑虽然有排序，但重要性不分先后，都一样值得重视。因为比较啰嗦，分为“第一次买房复盘”上下两篇，这是上篇。01

动作要快，看到喜欢的房子了尽快看房，最好当天看，觉得可以当天就下offer

年夏天的房地产市场非常火热，我们遇到过非常多次，还没到OpenHouseDay，房子就已经被买走了的情况，OpenHouseDay也自然就取消了。遇上了几次这样的情况后，我们吸取了教训。在网上看到觉得还可以的房子，就立刻联系经纪人，要求尽快看房。最后买下的房子，就是在出现在市场上的当天，网上看了眼图片觉得还不错，就马上联系经纪人去看房了，当天下offer，卖家有24小时的接受时间，从而在房子出现在市场上的第二天就锁定了房子，直接进入交易中（undercontract）。02

找到当地挂牌价和成交价之间的普遍差距，根据这个差距来下offer

一开始，天真的我们都是按照卖家挂牌价下的offer，即使进入第二轮出价，也就多出左右，并且没有免除任何附带条款（contingency）。然而，我们没有一次能抢到房。后来在小红书上看了一些攻略，对出价方式进行了改进。我们每次看到满意的房子时，都会要求经纪人收集近三个月周围出售的房产信息，邮件发给我们。去年的房价一天一变，涨得飞快，三个月前的信息参考价值已经不大了。为什么要求经纪人收集这些信息呢？是因为我们作为买家，是无法相关网站上查看已出售房产的相关信息，每一套已出售房子的信息查看都必须由经纪人来给权限，才能看到。如果可以，其实我们更愿意自己进行搜索和统计。经过我们的观察，发现20-35万价位的房子，近三个月Orem和Provo房子的成交价和挂牌价之间的大致规律——贷款买家基本上都是以高于挂牌价1万到2万左右买到房子；如果是现金买家，则可以以挂牌价成交。我们并没有那么多钱，只可能选择贷款。那么就意味着每次出价至少要高于挂牌价1-2万美元才可以。最后买的这套公寓就是在市场上挂出来的那天，我们立刻去看了房子。挂牌价是,，于是我们当天就下了一个26万的offer。这是我们下的第5个offer，还是第一次收到回应。下offer的第二天，我们刚看完一个新的公寓，卖方经纪人就跟我们联系，说他们现在已经接到了好几个offer，准备进入竞价，问我们想不想加钱，如果钱够多，就可以避免进入竞价环节。面对这种情况，我们又重新进行讨论。这当然可能是卖方经纪人忽悠我们的，毕竟我们也无法核实他们到底收到了多少offer。但是这套公寓确实是不错，我们还是挺喜欢的，在我们的评分体系里它能达到90分了，如果因为害怕被忽悠而错过实在是有点可惜。我和队友一致认为，我们愿意为这套房子最多出,，就直接加到了这个价。同时，根据经纪人的建议，我们还出了的诚意金（earnestmoney），其中2是任何情况都不退回的。钱如其名，这笔钱是保证金，证明我们是认真想要买房子并愿意表现出的诚意（）。如果卖家接受了我们的offer，而之后即使在反悔期内，想撤回offer，这也是要给卖家的。即使是发现了房子有重大质量问题而执行房屋检查附带条款（inspectioncontingency），最后撤回offer，不可退回的2也是拿不回来的。最终，我们没有进入竞价，成功地以,的价格买到了这套房子。03

注意housestaging的房子，可能有被掩盖的问题

最开始注意到这个问题是因为客厅的钟（如下图）。不是每个看过的房子都有，但是至少有20%左右的比例都有这个钟，一模一样，连大小都没有变化。在现在丰富多彩、种类繁多的家居市场中，这个比例其实很能说明问题了。当时心里的困惑是：美式审美这么统一的么？后来才发现，原来美国有一种叫HouseStaging的行业，中文应该是“房屋预售前装饰”。它是一种常用营销手段在房地产市场上的运用，目的是使房屋吸引尽可能多的潜在卖家，以更多的钱更迅速地出售房产。这里的“装饰”不仅仅是小物件，在光线效果好的情况下进行拍照，还包括了所有的大件家具、吊灯，甚至墙壁的重新粉刷配色、重新铺地板等等。销售大师JoeSUgarman说过：“Yousellthesizzleandnotthesteak.”强调不要销售产品和服务，而是概念，如同卖牛排的重点不是牛排，而是人们听到煎牛排时的滋滋声所产生的脑补和幸福感，还没吃就感到了美味，从而愿意掏钱。在卖房子时，空荡荡的屋子难以产生代入感，而站在经过Staging的房子中，看房者很容易不由自主地去脑补居住在这样装饰精美的房子里是一件多么幸福的事情，想象自己在这样的房子里生活。Staging可以为看房者营造一种虚幻的幸福感，这是大部分充满日常琐碎、生活气息浓厚（换句话说，就是乱乱糟糟）的房子做不到的。很多时候Staging差不多就是重新装修了一遍。只不过在重新装修的时候，目的不是为了自住，而是为了卖房，重点是美化房屋。专业Staging公司会对房屋的缺点进行掩盖，比如一些墙壁的裂缝等，只要不是大问题，基本都可以掩盖掉。至于买家入住之后会不会有问题，就不关卖家什么事了，钱都拿到了，合同也结束了。同时，听说在HouseStaging的时候，卖家选用的材料也会是比较差的，毕竟这不是给自己住的，重点是美化，好看就行了，其他的都是不重要的。Staging的家具都是租用Staging公司的，等房子卖出去就搬走了。Orem和Provo的Staging公司中可能有一家做得最大最有名，大家基本上都找它，而它的风格也很统一，经常用差不多的家居进行不同的排列组合。这可能就是为什么看房时经常会看到客厅里的大钟的原因了。Staging的作用是显而易见的，根据地产美屋协会（RESA）的数据，HomeStaging的投资回报率可以高达58%。更找到一些案例显示，本来降价都没吸引多少人来的房子，在投入一万多美元Staging后最终使得房子多卖了十几甚至二十多万美元。Staging给我们带来的虚幻美好的幻想并不能长久。真正买完房子后搬家，都是用的自己的家具，布置完后跟看房时的感觉完全不一样。当然有人认为说可以完全复制看房时的家居布置，可是这样就会出现另外一个问题，因为都是租来的，为了好看，提供一种精致甚至奢华的感觉，这些家具的价值会普遍高于这个房子的水平。换句话说，类似于给公寓配上别墅的家具，给小别墅配上豪华城堡的家具。能用得起这种家具的人，房子一般来说会买的更好，更不是买一个小公寓，然后给公寓配上超豪华顶级家具。情怀是最值钱的，也是最不值钱的。要是真为情怀掏钱，是没有上限的。房地产经纪人可以运用各种销售技巧贩卖概念和脑补，但作为买家的我们来说，不要仅凭感觉就下单，毕竟买房子不是买花买小摆件，要理智思考后再做决定。—END—

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